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      貴陽市建筑設計院產業園區研究中心課題快報—清鎮食品加工創新產業園區項目分析研究
      2021-11-11

      距貴陽市建筑設計院十八個研究中心成立,已經半年有余,各研究中心始終扣緊“將科技武裝到牙齒,打造科技型設計企業”的發展戰略主題,堅持以“極具活力,學習創新,成為市場領先的設計科技企業”為愿景;牢記“設計構筑美好世界,科技織就未來城市”的使命;貫穿“以客戶為中心,以奮進員工為本”為核心價值觀,有序開展研究活動,新課題不斷涌現,成果喜人。你一定想知道最近各研究中心具體有哪些課題、都有些什么進展、取得了哪些成果,現在跟著小編一起去一探究竟吧!



      當代中國已經進入高質量發展新階段,產業園區的轉型升級也成為城市發展的痛點問題之一,在某種意義上,產業園區仍處于一種自發狀態的發展模式當中,往往以一種單一的模式存在,不具備規模性和關聯性。本文以清鎮食品加工創新產業園區項目為例,通過對項目現狀分析與研究得出建筑功能與產業關聯發展原則,根據產業功能的復合性特點形成上、中、下游全產業鏈發展新模式。從而為該區域經濟發展、就業保障提供了一種從產品原生、產品加工及產品終端銷售的一站式產業服務體系,為城市發展帶來新的驅動力。 


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      一方面,產業園區的轉型與功能提升是當前我國城市發展過程中所面臨的痛點問題之一,在一定程度上仍處于單一發展模式之中;另一方面多元融合在各個領域的蓬勃發展,已經成為社會發展的一個必要部分。如何通過“上、中、下游”全產業鏈發展模式驅動城市產業持久發展,提高產業創新能力,將為城市、企業和個人帶來新的機遇和可能性。

      基于如上兩個因素,本文具體以清鎮市食品加工創新產業園區的全產業鏈發展模式為研究對象。清鎮市食品加工創新產業園區位于貴陽市與貴安新區的交界處,距離貴陽市區約20KM,區位優勢較為明顯。項目總用地323畝,總建筑面積30萬㎡,功能主要包括標準廠房、物流倉庫、創新食品加工示范區、食堂/職工宿舍、品牌培育中心、研發中心、企業辦公、商貿服務中心、產業體驗中心、產業孵化中心、文化博覽中心、會議中心、檢測中心、特色酒店等。


      規劃設計策略


      1、


      產業園區規劃面臨問題

      ①園區規劃盲目追求布局高大上,不重實效性;

      ②園區規劃還停留在傳統城市規劃模式層面上;

      ③園區規劃同質化現象嚴重,競爭力缺乏;

      ④園區規劃水平不高,配套銜接不夠,投資環境差;

      ⑤園區規劃重外表空間,輕內在產業,缺乏驅動力量;

      ⑥產業規劃的定位不準確,深度不夠,操作性不強。


      2、


      未來產業園區發展趨勢

      ①產業生態體系。園區的投資主體越來越多樣化;

      ②城市規劃體系。產城融合是大勢所趨;

      ③招商運營體系。產業定位的精準和差異化是未來園區最核心的競爭力;

      ④金融合作體系。智慧與生態成為新標準、新亮點;

      ⑤管理和服務體系。園區平臺化規律越來越清晰。


      3、


      產業園區規劃內容

      ①發展戰略定位??茖W規劃園區全局性的發展藍圖:包括產業聚集、功能定位、開發模式、運作機制等研究;

      ②發展定位。明確發展方向,有效提出園區整體形象:包括產業定位、功能定位、目標客戶篩選、管控機制等研究;

      ③產業定位。加快推進園區產業結構優化升級:包括園區比較優勢、區域產業鏈分工協作、細分領域、產業招商等研究;

      ④產業布局。深度優化園區產業空間布局:包括空間承載力、特色集聚、功能分區等研究;

      ⑤二次創業。整合多重優勢,挖掘園區發展新潛力:包括支柱產業優化升級、園區新經濟增長點培養、產業鏈優化路徑等研究;

      ⑥經營管理。提高運營管理水平,煥發園區發展新活力:包括管理體制、產業招商、品牌經營、孵化支持、產業投資等研究。


      4、


      產業園區規劃發展模式

      ①豐富的多元空間

      ②鼓勵交流的場所空間

      ③多學科知識群體與創新型功能社區的就近結合

      ④資源與設施的共享

      ⑤吸引人的休閑設施

      ⑥最先進的基礎設施

      ⑦靈活的變通能力和適應性

      ⑧發達的公交運輸系統和宜人的步行環境

      ⑨城市化的社區空間

      ⑩園區的智慧管理


      5、


      產業園的盈利模式分析

      傳統園區盈利模式主要依賴土地收入,不過這種模式已經逐漸走進瓶頸,大量園區運營處于盈虧平衡或略有虧損的狀態,收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉移支付,而為了招商引資和吸引產業入駐,各地園區在土地、稅收方面又采取了很多減免的優惠政策,致使園區自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區的盈利模式并不是單一類型的,往往是多種模式混合運作。隨著園區開發建設和運營發展的逐漸成熟,園區的盈利模式也將從單一走向多元,從低級階段走向高級階段。園區主要的盈利模式類型有以下四種:

      ①土地運營。原有土地只租不售,獲得土地增值;以產業名義低成本獲取土地

      租金收入:產業用房地租金收入辦公地產:配套的辦公性房產開發,辦公房產的出租和出售住宅地產:獲得住宅配套,住宅出租和出售。

      ②增值服務。產業技術性服務:公共性技術平臺;產業發展性服務:融資、咨詢、培訓、信息、政府關系、孵化、知識、媒體、網 絡、物流、人力資源、軟件服務外包等;生活配套性服務:辦公生活等配套服務;園區運營性服務:物業管理(污水處理、供水、供暖、供電、供氣)。

      ③模式輸出。生地開發:土地的一級開發建設、BOT運營、以土地入股共同開發;

      熟地改造:原有物業改造與功能變更;委托經營:分享稅收或服務性收益。

      ④金融投資。產業投資:VC/PE;專業性公司投資:投資專業性公司并實現IPO;

      產業用地資本運作:在不允許直接轉售情況下,探索作價入股方式;現有房產的資本運作:產業型房產股權、信托、證券化運作。


      6、


      產業園區規劃理念

      ①園區的規劃首先是以產業平臺構建為核心導向,而不是以用地性質和規模設定為主要目標;

      ②要圍繞構筑高端要素聚集能力為主要目標,包括城市服務功能的配給以及宜居環境的營造;

      ③不僅僅需要考慮園區自身的利益,也更多的需要考慮園區內企業的成長性和二次成長培育;

      ④辦公生活化,更多的交流空間,開敞明亮的辦公環境,完善的員工配套。


      7、


      園區規劃的重要原則念

      ①關聯發展原則

      ②成鏈發展原則

      ③聚集發展原則

      ④集約發展原則

      ⑤合作發展原則


      8、


      規劃設計策略


      ①企業定制


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      ②產業服務


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      ③產品定位

      本項目生產性用房集中設置,為滿足不同規模企業的生產需求,分別設置了微型、中型、大型廠房及物流倉庫用房,單層面積分別為2217.06㎡、2937.76㎡、5089.84㎡及5908.48㎡。


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      考慮到食品加工產業園區的創新實質性需求及城市長遠規劃的角度,系列產業服務配套用房的設置充分考慮每個產業廠房的可達性,提高生產生活效率的同事,也對城市沿街界面形象進行提升。在產業布局中,提出”WE WORK共享創客社區”理念,為發展中企業及初創企業提供一站式服務設施體系。


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      “WE WOR共享創客社區”之下,設置沿街配套辦公及6m寬”WE WOR長廊”,為企業提供辦公服務、休閑健身配套服務、時尚辦公及景觀休閑,”WE WOR長廊”給予園區各類產業一個共享的奇趣空間,進一步提升整個園區的服務性建設。


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      “WE WOR共享創客社區”之 上,模式一:為企業提供研發、檢測、產業孵化、品牌培育、行政、企業服務、會議、會計、法律、金融、工程、信息等配套辦公設施,辦公模式提供共享休閑辦公、企業獨享辦公及產業服務辦公,為各類企業提供多種辦公模式,形成多元化的產業服務鏈。


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      “WE WOR共享創客社區”之 上,模式二:以實際供需關系,可聯合一層辦公將2、3層空間聯動起來,為企業提供辦公服務、休閑健身配套服務、時尚辦公及景觀休閑,將建筑價值利益最大化。


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      9、


      結語

      本文針對清鎮食品加工創新產業園既有問題,通過對上、中、下游產業分析研究,結合市場需求,提出該項目以全產業鏈發展模式為契機,形成全新的產業園區發展新模式。


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      主要包括產業相關的直接產業、關聯產業和衍生產業。直接產業又包括上游中種植、養殖、原材料采集配送,中游研發測試、加工制造、印刷包裝,下游倉儲運輸、銷售貿易;關聯產業又包括產業孵化、教育培訓、認證質檢、商貿展示、金融保險、咨詢、商業、酒店、居??;衍生產業又包括創意產業、工業旅游、休閑旅游、娛樂休憩等。

      在市場驅動的大環境之下,產業園區的發展將會是多元化的,獨立發展的格局將會被打破,多元融合將會滲透到各處。未來產業園區發展將會形成以產業為主導的全產業鏈發展模式。建筑師也將根據全新的發展模式對產業建筑做出更多的可能性設計,滿足未來產業建筑的多樣性、復雜性和適應性。


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